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                        易鋪網 ——高端對話三:中國建筑規劃創新與和諧專場

                          來源:  |  作者:  點擊量:   2014-09-29

                        內容導讀:高端對話三:中國建筑規劃創新與和諧專場 下面有請北京白林設計公司總經理白林教授。   【白林】:我是白林。曾經當過五年兵,出國留學讀了大學、碩士、博士、博士后,98年回國在清華大學做了兩年的博士后,在北京交通大學做教授,曾經做過兩年系主任。從我自己作...

                        高端對話三:中國建筑規劃創新與和諧專場
                         
                        下面有請北京白林設計公司總經理白林教授。 

                          【白林】:我是白林。曾經當過五年兵,出國留學讀了大學、碩士、博士、博士后,98年回國在清華大學做了兩年的博士后,在北京交通大學做教授,曾經做過兩年系主任。從我自己作為建筑師來講需要實踐,所以我自己成立了白林建筑設計事務所。因為在日本很多著名的建筑師都是以自己的名字命名事務所,負全責。所以我的事務所也是我負全責,爭取做成頂級品牌。這是我們的目標。 

                         【主持人】:實際上這是普遍的問題,我最近看了一個資料,有的城市小產權房屋占城市住房的40%。就像剛才劉會長說的,恐怕要從體制上徹底進行改革。請白林教授談一談大學教授辦的設計公司和一般的設計公司有什么區別? 

                          【白林】:這個問題提的特別好。我總想回答這個問題,其實我們做這個設計公司的時候,剛才我簡單講了一下,實際我們公司有三個清晰的目標,第一,要做出最好的建筑,就是有思想的建筑;第二,要發現和培養頂級人才。中國很大,人很多,還是需要發現和培養。中國確實有很多優秀的人才,因為中國人多。但是并沒有出現大師級的人物,不得不說這是教育的遺憾。原來我當系主任為什么不干了?就是因為在教育理念上與學校有沖突。我自己做事務所本來是不承擔教學,大家做設計的都知道,在設計當中要加入教學是很麻煩的;第三,對建筑設計作出理論性的貢獻。最終要清晰地告訴大家這是理論上的貢獻,我們在摸索也有一些想法,包括我們事務所招人都有特色,比如我們要求先做人,后做事再做建筑。我們招來的員工要寫五千字的內容,寫自己的認識,對社會的認識和對建筑的認識。我對所有的人都這樣講,有各種各樣的公司,在國外比如有黑幫做的公司,帶黑幫色彩。一般的公司帶一般色彩,如果是教授的話做的公司一定有學者的色彩,這樣才能拉動社會向前發展。在設計當中我們也是這樣做的。
                         
                          【主持人】:謝謝。最后兩分鐘留給最知名的建筑學前輩,我所尊敬的老師。同濟大學的陳秉釗教授。這個問題只能您來回答,國內知名建筑都是外國人設計的,為什么中國人做不出來?是機制問題?還是水平問題? 


                        高端對話三:中國建筑規劃創新與和諧專場
                         


                          下一場對話是中國建筑規劃創新與和諧專場,有請主持人高志先生。 

                          【主持人】:下面有請對話嘉賓: 

                          建設部原副部長 楊慎先生 
                          中國城市經濟學會副會長 中國房地產開發商協會副會長 劉維新先生 
                          同濟大學規劃學院教授 博士生導師 陳秉釗教授 
                          上海意格環境設計有限公司總裁 馬曉偉先生 
                          中國策劃研究院院長 陳國慶先生 
                          北京白林設計公司總經理 白林先生 
                          上海方大設計公司 齊方先生 

                          今天的話題是“中國建筑規劃創新與和諧”,這個題目太大了。要換一換形式,估計在座的各位都認識了楊部長、陳總,是不是對這幾位大家不是特別熟悉的嘉賓進行自我介紹。首先有請同濟大學建筑規劃學院教授陳秉釗教授自我教授。
                         
                          【陳秉釗】:其實我就是同濟大學的教授。我曾經是同濟大學建筑規劃學院的院長,又是中國城市建筑規劃專業指導委員會的主任和評估委員會主任。
                         
                          【主持人】:下面請馬曉偉先生,上海意格環境設計公司總裁。 

                          【馬曉偉】:大家好,我是景觀設計師,也是北京人,從事景觀設計行業已經二十幾年,在美國工作過十二年,現在回國七年時間,我們公司在上海和北京和美國的波士頓,謝謝大家! 

                          【主持人】:下面有請上海方大設計公司齊方先生。
                         
                          【齊方】:我是上海方大建筑事務所的首席設計師。我們事務所長期從事國內房地產項目的設計,今天在這里跟大家交換心得。
                         
                          【主持人】:下面有請北京白林設計公司總經理白林教授。 

                          【白林】:我是白林。曾經當過五年兵,出國留學讀了大學、碩士、博士、博士后,98年回國在清華大學做了兩年的博士后,在北京交通大學做教授,曾經做過兩年系主任。從我自己作為建筑師來講需要實踐,所以我自己成立了白林建筑設計事務所。因為在日本很多著名的建筑師都是以自己的名字命名事務所,負全責。所以我的事務所也是我負全責,爭取做成頂級品牌。這是我們的目標。 
                          【主持人】:大家能看到,這組嘉賓的有機構成很有特點。像齊方先生是從美國留學回來的,馬曉偉先生也是從美國留學回來的。白林教授是從日本留學回來的,我是從加拿大和美國留學回來的。楊部長、劉會長都是老革命,陳秉釗教授是搞城市規劃和住宅建設、人居環境的超一流專家。這么強的陣容,今天那些帽子就不戴了,開門見山。剛才大家聽了很多發言,很多開發商朋友可能在你們的項目中會遇到很多問題,比如這個項目怎么樣跟城市的發展結合在一起,比如說小規劃和城市大規劃怎么結合?國家頒布了一系列新的政策、法令,比如說像小戶型,比如像生態建筑,這里有各種各樣的專家,是不是大家現在就開始提問?時間只有半個小時,也就是每個專家回答問題的時間是三到四分鐘,一定要爭取讓他們搶答。謝謝各位! 

                          【來光賢】:在節能減排的設計上有沒有具體成熟的建議? 

                          【主持人】:昨天聽了馬曉偉先生慷慨激昂的一番弘論我覺得很有感觸。他把現在國外的一些先進辦法,所謂先進辦法其實都是常識,并不一定要用所謂的高科技,比如說像地表徑流問題,水資源處理問題,是不是再給大家講一講?就講特別具體的技術。謝謝。
                         
                          【馬曉偉】:這個問題非常重要,也是需要開發商、消費者、設計公司和政府認真嚴肅對待的問題。如果我們采用任何節能減排的方法,如果這種方法可以帶來立即的效應,任何開發商都是愿意接納的。但是問題有一些節能減排做法不會馬上見效益,或者開發商不是直接受益人,他會不會做?國外是靠法律的強制手段執行的,比如國外要求雨水在場地里面必須百分之百就地解決,而我們國家沒有這樣的法律,也就沒有相應的材料供應商。國外做地下蓄水槽、滲漏池,是因為法律強制這樣做。我們國家沒有這樣的做法,雨水都排到了城市地下水里面去。所以這是很大的問題,政府扮演著重要的角色。我準備了兩分鐘的發言。 

                          一方面,現在的設計如果節能減排,應該首先從設計開始,設計應該從專業整合開始。也就是景觀專業、規劃專業、建設專業、市政專業應該整合起來做設計。但是我們的設計是現行來做,到最后才突然想起做園林景觀設計。我們國家的園林景觀是中國對世界文化的巨大貢獻,這個貢獻就是整合,我們看中國園林,是分不出哪一個是專業的,是一體化整合設計,而且上升到了精神層面。我們國家專業各自為政,管理單位是分專業而管理,設計出來的東西是現行設計,缺乏同步推進,同步考慮問題。到了園林景觀需要做整體、和諧的時候,一切都已經定了,不能改了,和諧從何談起?所以我認為節能減排、創造和諧的環境應該首先從設計的整體化和一體化考慮。強烈建議在座開發商推進設計的時候,不要一個專業做完之后再做下一個專業,應該做到所有的專業設計師,可以避免很多后續考慮不周,而且已經違法修改的內容。 

                          第二個建議,希望大家形成相對固定的戰略合作伙伴,每一個專業有三到四個、四到五個經常合作的單位,不要在選擇設計單位上耗費無數的時間。在在座各位去拿地,動不動就幾十個億,一天的成本是多少?一天的利息就幾十萬。花一個月的時間選擇設計單位,你浪費的時間成本是多大?是幾百萬,幾千萬。你花了三個月時間選擇設計單位,只給它三個禮拜設計,這樣能做出好設計來嗎?開發商的操作非常重要。 

                          我認為設計行業是智慧型的創意產業,我們的產業要改變經濟發展模式,應該鼓勵支持設計行業作為創意型、智慧型產業。為什么有國家的取配標準?就不應該給一個設計行業的設計服務制定取配標準,我們不是豬肉,作為設計師來講,我們的成本在開發里面占有的比例是最小的,但是我們的重要性是最大的。希望大家善用設計,用好設計,從設計中獲取最大的利益,為您的樓盤,為您的開發案,為我們的消費者和社會創造和諧,創造價值。謝謝大家! 

                          【主持人】:我現在就決定我以后開發的房子全找馬曉偉設計。有記者問設計公司的設計工作與開發商的利益如何更有效地接軌? 

                          【齊方】:作為我們事務所來講,就像馬總講的,我們事務所有非常固定的開發商團隊與我們合作。這些團隊也與我們事務所一起發展。從事務所的經濟效益和企業的經濟效益,以及社會效益各個層面來看,這些內容都是非常統一的。在跟業主溝通交流的過程當中,一方面注重每一個項目本身的市場盈利能力的同時,也非常注重作為建筑師本身應該有的社會責任感。對業主的項目從社會和政府的角度進行考慮。從某種意義上來講,可能適度增加了單個項目的成本,但是從企業長遠的角度和品牌發展角度來看,最終獲益的還是整體合作團隊。我們的設計作品在北京、上海、廣東地區都拿到幾十個國家級和地方級的設計大獎。我們都說我們事務所的風水非常好,其實也和我們的經營理念相關。我們的業主每一個項目都取得出乎意料的好效果。從設計師到開發商,到政府,到社會,這是多贏的事業,我們希望繼續把它做好。 

                          【主持人】:實際上這個問題提的確實很難回答。我想說兩句,這個問題是要解決一個問題,就是你找設計師是干什么的?因為我發現在很大程度上開發商朋友對于設計師究竟能干什么并不是很清楚。所以花了很多錢,但是開發商往往在替設計師做事。設計師真正能幫你做什么?就是給你一個效果圖嗎?就是給你一個施工圖嗎?如果花了那么多設計費沒有達到目的,花那么多錢干什么?在這個問題上能不能請陳總談一談,你是搞策劃的大師,設計師和你的配合至關重要。其實在國外策劃基本都是由事務所來做的,做的是資本運作。中國的策劃行業是特有的。這一點我跟陳總有同樣的看法。 

                          【陳國慶】:我認為現在一個設計院和開發商合作,開發商要設計院給出承諾,你給我設計的房子可不可以賣掉?賣不掉怎么辦?這是什么問題?我們在請設計院做設計的時候前期缺少一個東西,像我們拿到土地的時候政府有規劃要點,比如容積率等等硬性指標。開發商請設計院做設計的時候應該提交設計要點,我們一般給開發商做的時候拿到政府的規劃以后要進行完整認真的市場調研,比如這里的主力戶型,這里人們需求怎樣。其實在請設計院做方案以前一定要明確主題,像奧林匹克花園,營銷的主題就是運動就在家門口,整個的設計方案要離不開運動兩個字,離開了運動“運動就在家門口”還有意義嗎?我作為專門負責營銷策劃的,我認為前期工作很重要。剛才我們在外面休息的時候跟幾個同志聊天,我在河南洛陽做的項目,我跟老總說,我說現在你請設計院做方面太早了,現在請專業公司給你做完整的市場調研。我認為今天要做方案的設計、建筑設計,前期一定要做做市場調研。有的時候先天不足后天很難彌補。尤其是建筑,一旦建成了沒有修改的余地。我想表達的是這個觀念,謝謝。 

                          【主持人】:這個問題是2000年與下面的開發至今,您說是戰略合作伙伴,從去年到今天的房價翻了幾番,而您的戰略合作伙伴考慮了您的發展了嗎?您的設計費翻了幾番? 

                          【齊方】:這樣一種戰略伙伴關系,實際上我們與這個開發商一起合作了十個項目。從房價的角度來講,他們的利潤在明顯增加。但是從設計事務所的效益來講,一方面我們有非常穩定的收入來源,這對事務所非常關鍵。另外,我們要以平和的心態來看待不同行業類型應該取得的合理效益。因為開發商雖然在房價的快速增長過程當中獲得了很多的效益,但是我們也要意識到巨大的投資背后有巨大的風險。作為事務所我們也有大量的人力和體力投入,我們畢竟是本著質量、信譽、服務的精神為開發商出謀劃策,而且我們拿的是服務業的發票。在設計收費增加的同時,我們也以平和的心態看待房地產企業所取得的效益,也是我們非常希望看到的。
                         
                          【主持人】:這個回答你們滿意嗎?下面一個問題,這個問題很有意思。2001年到現在,我倒沒有這么算過,我們也有從1996年就跟我合作的開發商,我跟大家說從2001年到現在寶佳國際在中國的市場翻了五倍,還是有收獲。這個問題提給楊部長,千年規劃,百年住宅,請問您如何面對領導經常修改規劃,說了不算的問題? 

                          【楊慎】:這個問題非常好,也非常重要。回答這個問題,我認為現在到了時候了。十七大講了四個字最突出,第一是民生,第二是民主。發展關注民生,這是政府的主要責任。第二,實現民主是我們逐步建立的過程。只有實現了民主,現在的這個問題才能解決。老百姓說了算,不是官員說了算。 

                          【主持人】:下面一個問題,估計得請劉會長回答。地方政府規劃部門對住宅容積率的控制和節約土地的利益與矛盾該怎么解決?
                         
                          【劉維新】:土地問題直接涉及到地方政府的利益問題。一方面涉及到分稅制,就是中央財政和地方財政怎么解決。我在溫哥華呆過一段時間,溫哥華政府一半的收入來自物業稅,甚至馬路上的停車稅都占市政府收入的3%,我們國家地方政府的收入主要來自土地出讓金,占財政收入的50%以上。如果不從體制、機制上解決這個問題,不從利益分配上調整,如果只靠24號文件,恐怕地方不一定執行。征地農民有意見,只給他們很少的土地補償金。這就涉及到土地制度改革和稅費體系改革的問題。
                         
                          【主持人】:實際上這是普遍的問題,我最近看了一個資料,有的城市小產權房屋占城市住房的40%。就像剛才劉會長說的,恐怕要從體制上徹底進行改革。請白林教授談一談大學教授辦的設計公司和一般的設計公司有什么區別? 

                          【白林】:這個問題提的特別好。我總想回答這個問題,其實我們做這個設計公司的時候,剛才我簡單講了一下,實際我們公司有三個清晰的目標,第一,要做出最好的建筑,就是有思想的建筑;第二,要發現和培養頂級人才。中國很大,人很多,還是需要發現和培養。中國確實有很多優秀的人才,因為中國人多。但是并沒有出現大師級的人物,不得不說這是教育的遺憾。原來我當系主任為什么不干了?就是因為在教育理念上與學校有沖突。我自己做事務所本來是不承擔教學,大家做設計的都知道,在設計當中要加入教學是很麻煩的;第三,對建筑設計作出理論性的貢獻。最終要清晰地告訴大家這是理論上的貢獻,我們在摸索也有一些想法,包括我們事務所招人都有特色,比如我們要求先做人,后做事再做建筑。我們招來的員工要寫五千字的內容,寫自己的認識,對社會的認識和對建筑的認識。我對所有的人都這樣講,有各種各樣的公司,在國外比如有黑幫做的公司,帶黑幫色彩。一般的公司帶一般色彩,如果是教授的話做的公司一定有學者的色彩,這樣才能拉動社會向前發展。在設計當中我們也是這樣做的。
                         
                          【主持人】:謝謝。最后兩分鐘留給最知名的建筑學前輩,我所尊敬的老師。同濟大學的陳秉釗教授。這個問題只能您來回答,國內知名建筑都是外國人設計的,為什么中國人做不出來?是機制問題?還是水平問題? 

                          【陳秉釗】:很抱歉,盡管我在建筑規劃學院,我主要從事的工作是規劃,建筑也有所涉及。國外很多單位進入中國的建筑市場這是開放的結果,是好事。可能某種情況下,有一些領導在某種程度上過于崇拜國外的設計。所以有一些項目必須國際招標,把中國的單位排斥在招標范圍之外,我覺得這不正常的,應該提供公平競爭的機會,讓國內的建筑單位有機會參與競爭,這才是正常的。我覺得在座各位可能只有我一個人從事城市規劃,所以沒有提我這方面的問題。我倒是覺得借這個機會給房地產同行們做一點溝通,我覺得這一點很重要。我們搞城市規劃的人非常苦惱,政府要發展,要地,希望城市規劃的時候把土地規劃的大一點。可是我們國家有指標,一個人的城市建設用地就是一百平方米,五十萬人口就是五十平方公里。我們絞盡腦汁想什么理由可以放大一點?封頂也不過每個人一百,大不起來。結果市長就要把人口規模做大一點,如果不是五十萬,是七十萬的人口土地就多了。可是我們怎么算也不能從五十萬到七十萬。現在中國城市土地控制越來越緊,我參加蘇州的戰略研究,蘇州按照前幾年的發展速度,蘇州可用地頂多維持五年。上個月我參加深圳的土地利用規劃,深圳土地利用規劃按照這幾年的發展速度,頂多維持五年,而且已經透支了214平方公里,今后城市土地肯定越來越緊,這就涉及大開發公司房地產的問題,住宅是大部分,一百平平方米當中大約30平方米是搞住宅的。可是現在很多開發商總是希望把房子做大。我印象很深,上一次在三亞有一個開發商在會上說70%要90平米以下,我設計的時候就把兩套90平方米同一設計,兩套賣出去90,買到以后把墻打開就是180。我們的開發商這樣動腦筋鉆政治的控制,中國的土地維持不了多少年。去長沙一個開發商家里,他的房子是800平方米,只有四個人。他說我周末姐夫、姐姐、外甥都來,十三個人,人均61平方米。你這個樓盤肯定是最大的,他說我的樓盤最大的是1700,老二是1500,這些大房子誰來住?如果我們的開發商是這樣開發豪宅,一個房子占幾畝地,中國人均只有1.3畝地,一個富人就占了幾畝地,中國還要不要吃飯?所以中央的政策很清楚,希望廣大的房地產開發商要從國家的利益,也從企業的利益出發,要賺錢,但是要賺良心錢,要有民族責任。 

                          【主持人】:謝謝各位嘉賓。有請下面幾位嘉賓上臺: 

                          香港內地經貿協會專業委員會主席,香港信和集團物業管理部的馮國雄先生 

                          昨天的物業論壇之后很多朋友提出一些問題,第一個問題提給從香港趕來的有些業主在家中會出現物品丟失現象,在香港是怎么處理的? 

                          【馮國雄】:剛才主持人問的這個問題是,經常碰到很多朋友在內地做物業管理,在小區里面業主的東西被偷了,在香港的處理方法是怎么樣?物業管理公司會不會被起訴?在香港的做法是不一樣的,主要是按照《產權法》處理這些問題。法律要求是這樣,如果業主在家里的財產被偷,要證明物業管理公司有三個原因:第一,要證明物業管理公司有疏忽;第二,要證明物業管理公司跟業主有關系;第三,要證明業主有損失。如果要物業公司進行賠償,要證明這三點,缺少一個都不行。第一個元素,物業公司有沒有疏忽是很難證明的。如果物業公司在小區的保安方面采取了一些措施,比如在大門進口的時候有門禁系統,有保安在巡邏。如果物業公司能證明,這樣業主很難在法院證明物業公司有疏忽。第二個元素,業主要證明物業公司跟他有關系,這是比較容易證明的。因為物業管理公司肯定對業主有照顧、保護、管理的責任。第三個元素,要證明自己有損失,如果家里的財物被偷肯定可以證明。如果第一個元素不能證明,法院不會要求物業公司賠償。香港是按照這個方法去做。
                         
                          【主持人】:下面有一個問題,現在在房地產市場有很多矛盾,比如開發商和業主的矛盾,開發商和物業的矛盾,業主和物業的矛盾,最終的焦點都在物業身上。這種問題能夠怎么樣解決?這個問題留給楊部長。
                         
                          【楊慎】:根本問題要通過立法來解決。現在自上而下政企不分的體制,小區在某種程度上是政府,企業是企業,政府、企業、社會三種組織在一起任何問題都解決不了,問題是在法律上沒有嚴格的區分,沒有規定。只有法律上規范,這個問題才能解決,這是唯一出路。 

                          【主持人】:有人提現在保安的問題也比較突出,保安應該是保護業主的安全,現在往往見注報端的是引狼入室。下面請來自香港的袁先生來解釋香港是怎么處理這個問題的?
                         
                          【袁先生】:香港的法律是這樣,所有從事保安工作的人都要有個人牌照,起碼要進行16個小時的培訓課程,然后進行考試。個人考試通過以后到警察部門登記,登記時還要調查這個人從前有沒有犯罪,如果有犯罪紀錄不會批準保安牌照。如果拿下保安牌照要交費。這個保安才可以申請在香港做保安工作。這個保安牌的有效期是五年,五年之后要重新申請。香港很清楚保安有沒有牌照,香港的警察可以到物業進行巡邏,他可以詢問一個保安有沒有保安證。對保安行業的監管工作可以起到規范作用。在內地未來可以向這個方向發展,保安行業和物業管理要進行接軌。保安這個行業在美國、英國是大學里面的本科課程,不是很簡單,因為保安里面也有很多專業。不要把保安看成是不重要的行業,對行業要專業化發展,在專科的大學里面進行規范化,提升整個行業的專業水平。謝謝。 

                          【主持人】:現在大陸實行小區物業管理的費用比較高,臺灣可能是業主自己來管理,可能費用會低很多?您對這個問題怎么看,它在大陸會不會實行? 

                          【黃安永】:很高興來參加這個論壇。這個問題也涉及到新一代領導人構建和諧社會的重要性。應該看一看《物權法》,已經明確提出購買業主的主導權在他那里,他可以實行自主管理,也可以請專業公司進行管理,也可以委托有職業資質的個人進行方案策劃管理。這是《物權法》給所有購房者的權利。至于出現的矛盾,其他我們國家的法律已經很完備了,我們有《物業管理條例》,有《物權法》的幫助,房地產商不能再侵犯業主的權利,比如綠地、車庫等等問題。關鍵是要系統的策劃,不要把物業管理當做簡單的工作。我昨天在講課當中有一句話,物業管理在房地產的競爭時期起到意想不到的創品牌、提高服務質量的問題。以服務競爭為前提,物業就起到這個作用。好多開發商,忽略了前面,僅僅是以成立公司來代表物業是不行的,還要更多地理順關系,這樣品牌才有更好的體現,包括大家熟知的國內的萬科為什么有良好的物業。以及剛才兩位來自香港的朋友也提到這個問題。愿地產商和物業有良好的互動,有良好的結果,有好的品牌。謝謝大家!
                         
                          【主持人】:最近媒體對物業的曝光情況很多,想問一問劉會長對這個問題的看法。
                         
                          【劉維新】:我同意黃教授提的問題,現在《物權法》出臺以后為物業管理奠定了深厚的基礎。現在中國的物業管理公司就是物業公司大部分是房地產公司派生出來的,物權法規定業主有權自己成立、自己選擇物業公司。現在物業公司的發展趨勢是要在業主當中取得信任。現在矛盾比較突出關鍵是服務質量不夠,各有各的想法。業主是從過去的福利制來考慮,不愿意交稅。另外物業公司服務部到位是矛盾的焦點。《物權法》出臺以后會逐步解決這個問題。 

                          【主持人】:下面一個問題問陳院長,現在做營銷的時候都是先營銷把房子賣出去,老百姓住進去以后會發現有很多的問題,物業的問題才體現出來。陳會長怎么看待這個問題?能不能把物業管理作為營銷開始了前端進行? 

                          【陳國慶】:我講兩點。第一,物業管理市場處在承前啟后的過程當中,中國的物業管理發展比較快,從1997年到現在為止也不過十年的時間。現在已經有《物權法》作為參照的范本,但是我認為這遠遠不夠。其實從2000年初期開始,深圳很多物業管理專家起草《物業管理法》,但是到今天為止沒有出,大家多少有一些遺憾。我認為物業管理要做好一定有行業比較權威的法律作為指導。我希望《中華人民共和國物業管理法》早一點出臺,這樣我們的行業才能健全。
                         
                          第二,昨天在物業管理的峰會上講課的時候談到,現在做營銷的人一定要把物業管理放在最前端。我們都知道物業管理是售后服務體系,但是這是過去,在中國房地產市場發展到今天的時候,我們應該把物業管理作為售服務。打造中國房地產地產營銷的品牌通道,最近報紙在報道中介行業紛紛倒閉,為什么?中介公司沒有辦法生存。現在很多中介經紀公司還是老一套。今天,要想把房屋中介行業做好,可以把房子賣好,一定要給所有的物業導入一套比較先進的售后服務體系,也就是物業管理體系要放在前面。萬科的房子為什么賣得那么好?可以實現400億的利潤?毫無疑問萬科不是物業做得好,我認為很多的物業公司可以超過它,而是它的物業管理是一流的。兩者之間進行相加可以得到很好的利益。在這里呼吁,所有的中介代理公司要學一學物業管理。昨天黑龍江的一個物業公司的老總帶了一批人來這里聽課,如果這種公司可以中介公司對接的話市場可以做得很好。謝謝大家。 

                          【主持人】:物業管理公司的代表趙總也在這里,現在什么都漲價,房價也漲,物價漲,物業管理費不漲,現在提到安居房、平價房的管理費只有4.5,很多物業管理公司處虧損的邊緣,物業管理公司應該怎么生存?
                         
                          【趙昀】:我覺得做物業應該有所為,有落不為。現在新的《勞動合同法》出臺,所有的員工都必須買社保,社保是按照社會平均工資來買。物業管理不管怎么說還是勞動密集型行業。我們曾經初步計算了,在2008年物業管理的人力成本將上升30-35%。面對這種情況,怎么辦?要分內外兩塊。第一,做事情是靠人做,最關鍵的是組織結構好不好。組織結構必須是簡約的。我曾經做過三個上市公司,我去了時候營業面積不過五十個平方米,居然有十四個部門,做什么事情都很難,每一個部門都要批一下,這樣人力成本和行政成本肯定高,這種成本不是直接用于生產和服務的,可以剔除掉。第二個非常關鍵的,就是服務流程必須有效。我剛才跟高總說做設計師要關注很多內容,實際做物業管理服務也是設計。我跟很多開發商溝通的時候他們讓我做物業管理方案,我跟他們要實際調查,我說我都不知道為誰服務,怎么制定出有效的服務流程?說很難聽的話安居房和廉租房,很有可能不需要推出家政服務。如果設計家政服務的話,肯定會增加無效的人力成本。所以說流程要設計的是有效的。第三,也是物業管理經常產生的誤區,員工應該是穩定而且是熟練的。現在新的《勞動合同法》出臺以后,連續簽兩次合同就是無固定期限合同。這種情況下,如果員工不熟練,員工總是在流動,對公司影響非常大。根據國際上服務性行業的規范,服務行業的員工年流動量不能超過6%。現在很多物業管理公司也年度計劃時末位淘汰每年達到10%,對外部來說,其實我們是做服務自人員,我們不能強制性讓顧客消費。應該有一種意識去引導顧客消費或者是引導顧客的生活,這樣就能把市場區分成高端和低端。所有的企業要有所為,有所不為,市場占有應該是有效的,而不是盲目的占有。因為市場是歷練出來的,如果這個價錢沒人做,誰都不做,市場價位自然會提高了。所以我們說對于人力成本的控制,不單純是要克扣員工,也不能單純地向業主收取管理費,要內外兼收。這是我要的。
                         
                          【主持人】:最后一個問題給高志先生,您對北京市區和郊區的住宅設計怎么看?今后的發展方向如何? 

                          【高志】:我覺得物業管理就三句話,第一句話說的難聽,大家不要介意,屁股擦干凈了” 了嗎?物業管理為什么出現這么多問題?是因為開發商朋友做完了項目,業主入住以后,這個項目還有太多的工程問題沒有解決。要找職業的公司誰去“擦屁股”? 

                          第二句話,掙錢了嗎?我在美國和加拿大住了很多年,我們住的那個地方一百多個國家就三個物業公司的人管理,這個人掙多少錢?一個月四千美金。遠遠高于一般的藍領,我們一個物業管理公司的人掙多少錢?八百塊錢,連抽煙都不夠。剛才這位先生講要提高人員素質,這是對的。
                         
                          第三,設計。物業管理是建設在設計平臺的基礎上,在做這個樓的時候有沒有提供后勤通道和垃圾處理設備,有沒有提供垃圾間、有沒有提供中水處理系統?如果有專門的值班室就不用住酒店,也可以降低成本。這是非常系統的問題。 

                          屁股擦干凈了嗎?掙錢了嗎?設計了嗎?解決了這三個問題才能解決態度問題。
                         
                          郊區化發展是所有國際大城市都面臨的問題,這不單是北京。看看東京、巴黎、紐約,都如此。郊區化是必然的趨勢,沒有辦法阻擋。中國有世界上最多的人,中國未來的發展肯定是向墨西哥、巴西一樣走同樣的路子。我總是說不要總和美國比,就看巴黎、墨西哥這金磚四國,在早期工業革命的時候,資本積累殘酷的時候,唯一的路子就是惡化大城市的環境,拼命向大城市涌入,擠到一定程度,西方國家已經開始疏散中心城區人口。在有資金長期支持的情況下,如果現在誰能夠在城市郊區有意識地做這種復合社區,將來誰將得天下。大城市的市中心,在國外早就是空心化了。美國搞新都市主義也是為了把有錢人留在城里。我覺得郊區的附近是有前途的,前途是有很好的盈利體系。如果有這方面的問題愿意跟我討論,我歡迎。謝謝各位!
                         
                          【主持人】:由于時間的關系,今天上午的中國房地產年會暨中國品牌地產商務節高端對話只能就此結束。下次再會!感謝各位!

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